La refinanciación fracasa a medio camino

El paquete de medidas económicas de setecientos mil millones de dólares americanos aprobado la semana pasada ofrece muy poco o casi nada a los propietarios con problemas. Una medida para cambiar la ley federal que permite a los jueces a cargo de casos de bancarrota modificar los préstamos de hipoteca no se incluyó en el borrador definitivo. Ni tampoco se incluyó una propuesta para asignar un 20 por ciento de ganancias futuras por la venta de títulos tóxicos de hipotecas para la construcción de viviendas asequibles (los Republicanos temian que el dinero fuese a parar a ACORN, un grupo comunitario que el GOP1 asocia al fraude electoral.)

Mientras aumentan las subastas de propiedades, la disposición de la ley que reclamaba más modificaciones para los préstamos tendrá sólo un modesto efecto, considerando que las hipotecas de alto riesgo han sido tajadeadas/divididas en pedazos y vendidas a inversores de todo el mundo. Para colmo, durante el debate sobre la ley, volvieron a oirse voces que acusaban al Acta de Reinversión Comunitaria, una ley que favorece la concesión de préstamos por razones étnicas o raciales, de ser la causante de la crisis hipotecaria, y de que los pobres y los prestatarios minoritarios son los únicos culpables.

Las cosas no mejoran a partir de aquí. Probablemente la crisis de crédito haga que sea más dificil, si no imposible, que los propietarios puedan refinanciar sus préstamos – incluso aquellos que todavía no tienen el agua al cuello con sus hipotecas.

Mientras tanto, con todo ese dinero del gobierno asignado para el paquete de medidas de rescate, no quedará mucho disponible para reconstruir vecindarios o para crear propiedades de alquiler más asequibles. Aquellas ciudades y pueblos que usaron dinero de operaciones inmobiliarias para financiar proyectos de vivienda ya no dispondrán de esa clase de dinero para gastar, dado el colapso del mercado de la vivienda.

En medio de todo esto, algunos partidarios mantienen la esperanza de que las cosas mejoren; de que el gobierno y los grupos de apoyo a la vivienda encuentren soluciones creativas para modificar los préstamos y para la reutilización de las propiedades rematadas/subastadas. Eso vendrá luego.

Por ahora, lo que queda es un sentimiento de impotencia al enfrentarse a una carrera cuesta arriba cada vez más empinada.

“El panorama es parecido al del Imperio Romano después de ser atacado por Atila, rey de los hunos,” comenta Allan Mallach, un miembro del Instituto de Vivienda Nacional y antiguo becario de la Reserva Federal de Filadelfia, refiriéndose a a las perspectivas de ayuda a los propietarios y a la reconstrucción de vecindarios. “La cosa está realmente mal.”

Cuando la crisis hipotecaria comenzó en el 2007, la economía estaba todavía en buena forma, dijo Mallach. Ahora, la tasa de ventas judiciales está empeorando conforme la economía se debilita, lo que significa que los propietarios y sus defensores se enfrentarán con muchas más dificultades. “Esto es un problema por partida doble,” dijo Mallach. “La crisis económica tiene vida propia. La pregunta del millón es cuánto más empeorará? Quién sabe dónde terminará esto?

En algunos lugares la situación es más difícil que en otros. En Cleveland, Kermid Lind, un catedrático de Derecho de la Universidad del Estado de Cleveland, [Cleveland State University] considera que el rescate es una artimaña para beneficiar a los mercados inmobiliarios en las zonas costeras y en Nevada, y que presta poca atención a los problemas de las ciudades del Medio Oeste en las que tanto el valor de la vivienda como la población están disminuyendo. “La caída a causa del rescate,” dijo Lind, “será tan mala o peor que la misma crisis hipotecaria.”

Ciudades que tienen una cantidad significativa de propiedades abandonadas o rematadas/expropiadas, como son Cleveland y Buffalo, han progresado al hacer a los bancos responsables de sus casas vacías, llevándolos a juzgados de viviendas municipales ymultándolos. De esta manera, las ciudades pueden recuperar al menos los costes de cortar el zacate,grama o cespedla rehabilitación de las casas y otros gastos de mantenimiento.

Incluso podrían tratar de cobrar a los bancos los costes de demolición de las propiedades deterioradas. Los bancos y las compaňías de servicios a menudo se señalan unos a otros como responsables de las propiedades. Pero a la hora de pagar las multas, pagaron. Ahora, con el gobierno comprando millones de títulos de hipotecas y tomando el control de Fannie Mae y Freddie Mac, será más difícil que nunca determinar quien será el responsable de las propiedades expropiadas.

Que el gobierno esté comprando los títulos no quiere decir que tenga control suficiente para tomar decisiones sobre todas las hipotecas – algunos expertos en el tema de los créditos lo llaman el problema de Humpty Dumpty (Personaje de una canción de cuna inglesa, que tiene forma de huevo y está sentado en una tapia de la que cae y se hace pedazos). El gobierno no pueden devolver las hipotecas a su estado original, e incluso si pudiera, muchos propietarios tienen segundas hipotecas que habría que refinanciar.

Eso podría significar que el gobierno termine controlando las propiedades sin poder renegociar los préstamos. Dice Lind que como las leyes federales prevalecen sobre las leyes estatales, realmente es poco probable que una ciudad pueda llevar al gobierno a juicio. Aquellas ciudades que se enfrentan ya a una disminución en los ingresos del impuesto territorial, tendrán que hacerse cargo además de los costes de mantener las casas expropiadas o en su lugar de los costes de demolición.

Para Lind de la Universidad del Estado de Cleveland, esto significa un empeoramiento enorme del problema de los títulos tóxicos, ya que los bancos fracasan en el seguimiento oportuno del remate de las propiedades sin ningún valor, y el derecho de propiedad de éstas se queda en el limbo. Las casas vacías son blanco de los vándalos, y bloques enteros y vecindarios entran en declive. Lind no tiene mucha fe en que el gobierno esté haciendo un buen trabajo, y señala la dudosa reputación del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos como el mayor propietario de barrios pobres a nivel nacional, pues tiene abandonadas muchas de sus propiedades.

Cleveland tardó décadas en recuperarse de los escándalos de vivienda del HUD y de la Administración de Vivienda Federal en los años setenta. Esta vez, dice Lind, “la recuperación será cuestión de generaciones más que de decadas.”

La pregunta de si el gobierno hará una mejor labor ala hora de modificar los préstamos que el sector privado está por contestarse. Como una señal de aliento, el Banco de América, que compró a la controvertida compañía de prestamosde alto riesgo Countrywide Financial Corp., anunció el Lunes un plan de 3.500 millones de dólares americanos para renegociar las hipotecas de alto interés de 400,000 prestatarios de Countrywide. Sin embargo, todavía no esta claro cómo de efectivo será el plan, y cuántos prestatarios y servicios participarán.

En el debate presidencial del Martes por la noche, el Senador John McCain, el candidato Republicano, instó al Departamento del Tesoro a que comprase y negociase las hipotecas malas. Pero el comprar las hipotecas directamente no resolverá el problema de modificar los títulos partidos en pedazos y esparcidos entre muchos inversores. Además, solamente serán considerados aquellos prestatarios que eran solventes cuando recibieron sus préstamos – lo cual eliminará a millones de personas que recibieron préstamos de alto riesgo sin depósitos.

Tampoco se sabe si las ciudades podrán influenciar legalmente la acción del gobierno sobre las propiedades rematadas en sus jurisdicciones. Ciudades como Cleveland han tratado de crear bancos de tierra para comprar terrenos vacios y casas abandonadas, lo que les daría mayor control sobre aquellas propiedades y algo más de fuerza para negociar con el gobierno. Pero los bancos de este tipo necesitan aprobación legislativa, y esto lleva mucho tiempo, dijo Lind.

Con todo, y a pesar del pesimismo y de la fatalidad reinantes, algunos grupos inmobiliarios se están planteando cómo comenzar de nuevo, intentando implementar nuevas estrategias para ayudar a los propietarios y a las comunidades.

Si el Banco de América lleva a cabo las modificaciones de los préstamos, “comenzará a deshacer un gran atasco,” explicó Ellen Seidman, que estudia la industria de los servicios financieros en la Fundación de la Nueva América [New America Foundation]. Forjará un ejemplo para los demás prestamistas – y para el gobierno. “Pero no me haría demasiadas ilusiones en cuanto a estos préstamos,” dijo Seidman, “hasta que veamos que algo comienza a suceder.”

Por otro lado, si el Congreso regresa después de las elecciones con una gran mayoría democrata, lo más probable será que se avance hacia la creación de alguna ley de rescate hipotecario que tal vez evite de forma más activa los remates, añade.

Dada la magnitud de la crisis hipotecaria y dela restricción crediticia, es posible que el gobierno se abra más a nuevas ideas y que sea más efectivo a la hora de manejar las modificaciones de préstamos y remates de lo que la gente ahora supone. Tengamos en cuenta que las soluciones del gobierno federal a crisis pasadas, como la Resolution Trust Corp. durante el debacle de los ahorros y préstamos de Home Owner’s Loan Corp. durante la Crisis del 29, fueron consideradas grandes triunfos, dijo Seidman.

El gobierno, por ejemplo, podría ofrecer incentivos, o incluso permisos, a las compañias de servicios para que modifiquen sus préstamos. Algunos de ellos mostrado interés en llegar a un acuerdo, mientras que otros han rechazado cualquier acercamiento. Según la ley del rescate, el Departamento del Tesoro puede comprar las segundas hipotecas, lo cual puede facilitar el camino a la hora de restructurar más préstamos.

Mientras el gobierno federal busca soluciones, los distintos estados también se han puesto en marcha. Mallach, del Instituto de Vivienda Nacional, testificó esta semana a favor de una propuesta de ley de New Jersey que permita a los dueños originales de una propiedad permanecer en éstas como inquilinos después del remate, hasta que la casa sea vendida a alguien para su uso y disfrute.

En la mayoría de los casos, los propietarios con retrasos en el pago de sus prestamos han sido automáticamente desalojados siguiendo una venta del sheriff, dejando una casa vacante por meses o incluso un año o más, hasta que un nuevo dueño haga algo con ella. Durante este tiempo, las casas sufren destrozos y se las deja en mal estado.

En Filadelfia, el Sheriff John Green adoptó una política para evitar los remates hasta que ambas partes fuesen a mediación. Hasta el momento,la mediación está resultando en menos remates, dijo Mallach. Muchos prestatarios pierden sus propiedades porque no pueden, or no quieren comunicarse con sus compañías. La mediación pone a las dos partes frente a frente para resolver el problema.

Recientemente, el HUD (US Department of Housing & Urban Development, Departamento de desarrollo inmobiliario y urbanistico) comenzó a repartir entre las comunidades parte de los casi 4.000 millones de dólares americanos que puso aparte para la ley del rescate hipotecario que se aprobó el verano pasado con el fin de ayudar a las comunidades a adquirir y arreglar propiedades subastadas. El dinero no es suficiente para abordar todos los remates a los que las ciudades enfrentan, pero si se utiliza bien y se dirige a vecindarios específicos, podría notarse una gran diferencia, dijo Mallach.

Ese dinero representó un gran triunfo para muchos grupos inmobiliarios, comentó Robert Zdenek, un miembro directivo del Instituto de Vivienda Nacional y un asesor de desarrollo comunal. Pero con la venida de la crisis crediticia y los 6.5 millones de remates que se esperan durante los próximos años, “parece como si estuvieramos desvistiendo un santo para vestir otro”.

Que los grupos inmobiliarios no hayan recibido lo que querían para los propietarios no es sorprendente, Zdenek y otros han dicho. Son una coalición poco organizada de grupos locales, que van desde aquellos que se encargan de tratos financieros complicados hasta otros que proveen consejo a nivel individual. En una batalla desigual, y se enfrentaban la poderosa y bien consolidada industria de servicios financieros.

Durante el debate del rescate, el Wall Street Journal describió como un miembro de un grupo de presión de los servicios financieros escribia en su BlackBerry mientras veía un partido de beísbol los Washignton Redskinsa la vez que seguía el proceso del projecto de ley en el Senado.

La peor de todo esto es que, durante los años noventa, los grupos inmobiliarios y de desarrollo comunal se hicieron más sofisticados y dejaron su marca en los vecindarios. Ciudades como Newark comenzarón a recuperarse, dijo Zdenek. La idea de retroceder es preocupante.

Pero ahora que los grupos querrían trabajar en las modificaciones de préstamos o conseguir más dinero para ayudar a los propietarios, otros asuntos hacen que su atención se desvie. Esta semana, por ejemplo, la Coalición de Reinversión de la Comunidad Nacional [National Community Reinvestment Coalition] tuvo que dedicar su tiempo y energía a organizar otra rueda de prensa para refutar la creencia de que el Acta de Reinversión Comunal fue la causante de la crisis hipotecaria.

http://washingtonindependent.com/11304/kane-story

1 Grand Old Party se refiere al partido Republicano.