Le refinancement est abandonné

Le projet de loi de sauvetage de 700 milliards de dollars accepté la semaine dernière n’apporte peu ou rien aux propriétaires en difficulté. Une mesure de changement de la loi fédérale permettant aux juges de faillite de modifier les prêts hypothécaires n’a pas atteint la version finale. Tout comme la proposition pour mettre de côté pour le logement accessible environ 20% des profits futurs provenant de la vente de titres toxiques garantis par une hypothèque. (Les Républicains ont eu peur que l‘argent n’aille à ACORN, un groupe communautaire que le GOP associe aux fraudes électorales).

Alors que les saisies immobilières augmentent, la clause du projet de loi appelant à plus de modifications des prêts va seulement avoir un effet modeste, étant donné que les prêts hypothécaires à haut risque ont été découpés en petits morceaux et vendus à des investisseurs dans le monde entier. Ajoutons à cette insulte le fait que le débat portant sur le projet de loi a ravivé d’anciennes charges sur la Loi de Réinvestissement Communautaire, une loi contre la discrimination financière, qui avait entraîné la crise de l’hypothèque, et dont les emprunteurs pauvres et minoritaires sont coupables.

La situation ne va pas en s’améliorant. La crise de l’emprunt devrait même pour les propriétaires rendre encore plus difficile, voire impossible, le refinancement de leurs prêts– même s’ils ne croulent pas encore sous le poids de leurs emprunts.

En attendant, avec une telle somme d’argent du gouvernement dédiée au sauvetage, il ne restera pas grand chose pour financer la reconstruction de quartiers ou créer des locations à prix abordables. Les villes et communes qui ont utilisés les revenus provenant de transactions immobilières pour financer des lotissements n’auront plus ce genre d’argent vu l’effondrement du marché du logement.

Au milieu de ces décombres, certains supporters essayent d’avoir bon espoir et espèrent que les choses vont s’améliorer; que le gouvernement et les groupes de suivi en matière d’hébergement trouvent peut-être des solutions pour modifier les prêts ou réutiliser les propriétés qui ont été saisies. Cela sera pour plus tard. Pour le moment, il y a juste un sentiment de confusion qui apparaît avec le fait de faire face à une bataille en montée qui vient tout juste de devenir encore plus raide.

“Le paysage ressemble à l’Empire Romain lorsqu’il a été attaqué par Attila le Hun”, indique Alan Mallach, membre de l’Institut National du Logement et ancien érudit et invité de la Réserve Fédérale de Philadelphie, lorsqu’il se réfère à la perspective d’aide aux propriétaires et à la reconstruction des quartiers. “La situation est vraiment mauvaise.”

Lorsque la crise de l’emprunt a débuté en 2007, l’économie était encore en bonne santé, remarque Mr. Mallach. A présent, le taux de saisies immobilières s’aggrave alors que l’économie faiblit, ce qui signifie que les propriétaires et leurs défenseurs vont devoir faire face à encore plus de difficultés à l’avenir. “C’est la poisse”, indique Mr. Mallach. “La crise économique prend sa propre tournure. La grande question: Jusqu’à quel point va-t-elle empirer? Qui sait jusqu’où cela va aller.”

C’est plus difficile dans certains endroits que dans d’autres. A Cleveland, Kermit Lind, professeur de droit à l’Université de l’Etat de Cleveland, considère que ce sauvetage a été conçu pour les marchés du logement sur la côte et le Nevada, et que peu d’attention a été apporté aux problèmes des villes du Midwest qui connaissent un déclin de la valeur des maisons et de la population. “La retombée de ce sauvetage” indique Pr. Lind, “sera aussi mauvaise sinon pire que la crise de l’emprunt elle-même.”

Les villes avec un nombre important de propriétés abandonnées ou saisies, telles que Cleveland ou Buffalo, avaient fait des progrès en tenant les banques pour responsables des maisons vides en les traînant devant les cours de logement municipales et en les condamnant à une amende. De cette manière, les villes ont pu récupérer au moins une partie du coût pour la coupe des herbes, la clôture des maisons et d’autres coûts d’entretien.

Ils ont même pu essayer de facturer les banques pour le coût de la destruction de propriétés détériorées. Soumises à des amendes, celle-ci ont dû payer. Désormais, avec l’achat par le gouvernement de millions de titres garantis par une hypothèque et la prise de contrôle de Fannie Mae et Freddie Mac, il sera encore plus difficile de déterminer qui devrait être considéré pour responsable des propriétés saisies.

Le fait que le gouvernement achète ces titres ne veut pas dire qu’il en possèdera ou contrôlera assez pour pouvoir prendre des décisions sur tous les emprunts – c’est ce que les experts en prêts appellent le problème “Humpty Dumpty”. Ils ne peuvent pas remettre sur pied les emprunts, et même s’ils le pouvaient, la plupart des propriétaires ont un deuxième emprunt qui aurait aussi besoin d’être refinancé.

Cela pourrait signifier que le gouvernement finit par être en charge des propriétés, sans pouvoir renégocier les prêts. Puisque les lois fédérales prévalent sur les lois de chaque Etat, indique Mr Lind, il est peu probable que la ville puisse traîner le gouvernement devant la cour. Les villes qui subissent déjà une baisse de revenu sur la taxe foncière vont devoir faire face à des coûts supplémentaires pour entretenir les maisons saisies ou les détruire.

Pour le professeur Lind de l’Université de l’Etat de Cleveland, cela représente une énorme exacerbation du problème déjà pénible des titres toxiques que les banques ne réussissent pas à mener à terme lors d’expulsions de propriétés sans valeur, et dont la possession tombe dans l’oubli. Les vandales ciblent les maisons vides, et des blocs et quartiers entiers tombent dans le déclin. Lind ne croit pas vraiment que le gouvernement puisse faire mieux: il remarque que le Ministère Américain de l’Urbanisme et du Logement porte la fameuse réputation du plus grand propriétaire de taudis de la nation puisqu’il ignore la plupart de ses propriétés.

Il a fallu des dizaines d’années à Cleveland pour se remettre des scandales du logement du HUD et de l’Administration Fédérale du Logement dans les années 1970. Cette fois-ci, indique Lind, on parle de générations plutôt que de décennies pour s’en remettre.

Savoir si le gouvernement sera meilleur dans les modifications de prêts que le secteur privé reste encore à prouver. Signe encourageant, Bank Of America, qui a acheté l’établissement de crédit à haut risque Countrywide Financial Corp. qui était en difficulté, a annoncé lundi un programme de 3.5 milliards de dollars pour renégocier les emprunts à taux élevé de 400.000 emprunteurs à travers tout le pays. Mais il est encore incertain si le programme va bien fonctionner, et combien d’emprunteurs et d’administrateurs de prêts hypothécaires vont participer.

Au cours du débat présidentiel de mardi soir, le sénateur John McCain, candidate républicain, a appelé le Ministère de l’Economie et des Finances à racheter les mauvais emprunts et à les renégocier. Mais racheter les emprunts directement n’est pas la solution au problème de modification de titres qui ont été découpés en morceau et dispersées entre les divers investisseurs. De plus, seuls les emprunteurs qui étaient solvables lors de la signature de l’emprunt se qualifieront- ce qui éliminerait les millions de personnes qui ont pris des prêts à haut risque sans acompte.

Il est également impossible de dire si les villes auront leur mot à dire en matière légale sur la manière dont le gouvernement va s’occuper des propriétés saisies dans leurs juridictions. Les villes comme Cleveland ont essayé d’établir des crédits financiers pour acheter des terrains libres et des maisons abandonnées, ce qui leur donnerait plus de contrôle sur ces propriétés et une influence pour négocier avec le gouvernement. Mais une banque foncière demande un accord législatif, qui conduit à un long processus, indique Lind.

Toutefois, avec grands regrets, les groupes qui se consacrent au logement pensent déjà à comment recommencer, en favorisant de nouvelles stratégies pour aider les propriétaires et communautés.

Si Bank of America poursuit avec les modifications de prêts, “cela permettrait de commencer à sortir de l’impasse”, indique Ellen Seidman, qui étudie le secteur des services financiers à la Fondation New America. Cela servirait d’exemple aux autres établissements de crédit – et au gouvernement. “Mais j’attendrais avant de me réjouir au sujet des prêts révisés”, indique Mme Seidman, “jusqu’à ce que les choses commencent à bouger”.

Sur un autre plan, si le Congrès retourne après les élections avec une large majorité démocratique, il est fort probable qu’il lance un genre de projet de loi sur le sauvetage de l’emprunt immobilier qui empêcherait de manière plus active les expulsions, indique-t-elle.

Vu l’étendue de la crise de l’emprunt et du crédit, il est possible que le gouvernement soit plus ouvert que les gens ne le pensent à de nouvelles idées – et qu’il se montre plus efficace – sur la manière de conduire les modifications de prêts et saisies. N’oubliez pas que les solutions du gouvernement fédéral face aux crises précédentes, de la Resolution Trust Corp. au cours du fiasco de l’épargne et du prêt à la Home Owners’Loan Corp. pendant la Grande Dépression, ont été considérées comme de grands succès, rappelle Seidman.

Le gouvernement, par exemple, pourrait offrir des primes ou même sanctionner, les administrateurs de prêts hypothécaires afin de les pousser à modifier les prêts. Certains administrateurs sont disposées à négocier, alors que d’autres ont rejeté toutes propositions. Dans le cadre du projet de loi de sauvetage, le Ministère de l’Economie et des Finances peut racheter les deuxièmes emprunts, ce qui pourrait faciliter les restructurations d’emprunts.

Alors que le gouvernement avance péniblement pour trouver des solutions, les Etats avancent. Mallach, de l’Institut National pour le Logement, a témoigné cette semaine en faveur d’une proposition de loi du New Jersey qui permettrait aux anciens propriétaires de rester dans leurs maisons en tant que locataires après une saisie, jusqu’à ce que la maison soit en fait vendue à quelqu’un qui souhaite l’utiliser et l’occuper.

Dans la plupart des cas, les propriétaires débiteurs ont été automatiquement expulsés suite à une mise en vente par le shérif, laissant une maison libre pendant des mois ou même un an et plus, jusqu’à ce qu’un nouveau propriétaire en fasse quelque chose. Pendant cette période, les maisons sont souvent vandalisées et tombent en ruines.

A Philadelphie, le shérif John Green a adopté une politique qui consiste à reporter les saisies jusqu’à ce que les deux parties entrent en médiation. Jusqu’à présent, cette médiation conduit à un moins grand nombre de saisies, indique Mallach. De nombreux emprunteurs doivent subir une saisie car ils ne peuvent pas, ou ne veulent pas, communiquer avec leur administrateur de prêt. La médiation les amène face à face pour trouver une solution.

Tout récemment, HUD a commencé à donner de l’argent aux communautés provenant des presque quatre milliards de dollars qui ont été mis de côté grâce au projet de loi de sauvetage de l’emprunt qui est passé l’été dernier dans le but d’aider les communautés à acquérir et rénover les propriétés saisies. L’argent n’est presque pas suffisant pour couvrir toutes les saisies auxquelles les villes doivent faire face, mais s’il est bien géré et ciblé sur des quartiers spécifiques, cela pourrait apporter une grosse différence indique Mallach.

Ce argent représente une grande victoire pour les groupes en charge du logement, remarque Robert Zdenek, administrateur à l’Institut National du Logement et consultant en développement communautaire. Mais avec le resserrement du crédit et 6.5 millions de saisies prévues au cours des prochaines années, “c’est comme si nous étions en train d’éteindre un petit feu de taillis avec une traînée de poudre juste derrière.”

Le fait que les groupes en charge du logement n’aient pas obtenu ce qu’ils voulaient pour les propriétaires n’est pas surprenant, comme l’indique Mr Zdenek et bien d’autres. Ils constituent une vaste coalition d’organisations populaires, certaines gérant des négociations financières compliquées et d’autres fournissant un suivi individuel. Dans une certaine disparité, ils ont dû faire face à une industrie du service financier puissante et solide.

Lors du débat sur le sauvetage, le Wall Street Journal décrivait un lobbyiste des services financiers tapant sur son Blackberry au match des Redskins de Washington, suite à l’avance du projet de loi sur le journal The Hill.

Ce qui est dommage c’est qu’au cours des années 1990, les groupes consacrés au logement et au développement communautaire ont grandi dans la sophistication et ont laissé leurs marques dans les quartiers. Les villes comme Newark avaient commencé à faire leur retour, indique Zdenek. Il est inquiétant de penser à un retour en arrière.

Mais à une époque où les groupes souhaiteraient travailler sur la modification des prêts ou trouver de l’argent pour aider les propriétaires, ils se trouvent tirés dans toutes les directions. Cette semaine, par exemple, la Coalition Nationale pour le Réinvestissement Communautaire (National Community Reinvestment Coalition) a dû dépenser du temps et de l’énergie pour organiser une autre conférence de presse afin de réfuter les idées que la Loi sur le Réinvestissement Communautaire avait causé la crise du logement.