Los asociaciones de tierras comunitarias mantienen los precios a un nivel asequible -ahora y siempre

Es por ésto que llama especialmente la atención el hecho de que ni uno solo de los propietarios de casas, apartamentos o pisos adquiridos a través de la compaňia con base en el estado americano de Vermont Champlain Housing Trust (CHT) (Asociación de Viviendas Champlain, en espaňol) haya sufrido una venta judicial el aňo pasado. Ni que ninguno de los arrendatarios de los más de 1.600 apartamentos de la CHT teman que los echen debido al colapso de las hipotecas. Son estos factores los que han hecho que la CHT consiga elogios internacionales y haya iniciado una revolución en el mundo de la vivienda asequible.

Durante los últimos 25 aňos, la CHT se ha convertido en uno de los mayores proveedores de viviendas asequibles en los tres condados que rodean Burlington , la ciudad más grande de Vermont, lugar donde se encuentran las propiedades más caras del estado y el mercado de alquiler más limitado.

El origen de la idea se remonta a finales de los 70, cuando el ecologista Rick Carbin constituyó la Vermont Land Trust (Asociación de tierras de Vermont) para evitar que los espacios abiertos cayesen en manos de promotores inmobiliarios que estaban comprando granjas en la zona. En lugar de comprar y retener los terrenos, como hacen otras asociaciones de tierras parecidas, esta asociación adquiría propiedades sin desarrollar en los límites de las zonas urbanas y luego las revendía, frecuentemente obteniendo beneficios, pero imponiendo unas condiciones muy estrictas en cuanto a futuros desarrollos.

Fue a principios de los 80 cuando las acciones de un grupo de especuladores adinerados de fuera de la ciudad llevaron al aumento de los precios de la vivienda en Burlington. Muchos residentes de clase trabajadora vieron que no podían permitirse el vivir en sus casas o en su vecindad . La frustación llegó a su punto álgido cuando la clase política llegó a un acuerdo con los promotores inmobiliarios más importantes para construir apartamentos de lujo en la pintoresca zona de la marina. El desacuerdo de los votantes con este plan para privatizar los espacios públicos condujo a una sorprendente victoria en las elecciones municipales de 1981 del socialista Bernie Sanders y su compaňeros del partido Progressive Coalition (Coalición Progresista en espaňol).

Rápidamente, Sanders y la coalición se pusieron manos a la obra para crear instituciones que tuviesen una repercusión duradera. En 1984 crearon la Burlington Community Land Trust (Asociación de tierras de la comunidad de Burlington, en espaňol), una corporación no lucrativa, con el apoyo del ayuntamiento de Burlington y un capital inicial de 200.000 dólares americanos. Mientras que esta asociación se diseňó en principio para promocionar la propiedad de viviendas sostenibles en la ciudad, la Lake Champlain Housing Development Corporation (Corporación para el desarrollo de la vivienda del Lago Champlain, en espaňol), establecida a la par, se centra en las propiedades para alquiler en las zonas de alrededor de Burlington. Las dos organizaciones se unieron en el 2006 para formar la CHT, de fines no lucrativos.

Esta asociación se convirtió en parte fundamental del esfuerzo por promover viviendas asequibles en la zona –y que sirve de puente a la división ideológica entre un planteamiento defectuoso de mercado libre y un gobierno bastante intervencionista. Tanto a los políticos demócratas como a los republicanos les cuesta trabajo oponerse a un programa que promueve la propiedad de la vivienda y que ofrece a los arrendatarios de por vida “un trozo del Sueňo Americano.”

Asociación de viviendas 101

La compra de un terreno mediante una asociación de viviendas comienza cuando la asociación adquiere una parcela a traves de compra, venta judicial, reducción del tipo impositivo o como donación. La asociación se encarga de construir una vivienda en la parcela, si es que no existe ya una anterior, y entonces vende el edificio pero mantiene la propiedad del terreno en el que se encuentra. El nuevo propietario alquila el terreno con derecho a compra por una cantidad nominal (por ejemplo, 25 dólares americanos al mes), por lo general durante 99 aňos o hasta que la casa se revenda.

Este modelo fomenta el concepto de vivienda asequible de varias maneras. En primer lugar, se requiere que los compradores tengan ingresos bajos. En segundo lugar, el precio de compra no incluye el precio del terreno. En tercer lugar, la asociación trabaja con compaňías de crédito para reducir los costes de la hipoteca, y éstas tienen en cuenta el valor del terreno al calcular la hipoteca. Esto reduce también el tamaňo del depósito y de otros gastos asociados y elimina la necesidad de un seguro privado de hipoteca. En total, la asociación puede reducir el coste de compra de una vivienda en un 25 por ciento o más.

Para el miembro veterano de la CHT Bob Robbins, comprar una vivienda a través de la asociación era la única opción asequible. “No teniamos el depósito para una casa normal, y con nuestro nivel de ingresos, nadie nos habría dado el dinero de una hipoteca”, comenta Robbins. “Mediante la CHT, pudimos comprar una casa de 99.000 dólares americanos con un depósito de tan sólo 2.500 dólares americanos.”

Al contrario que los programas federales que sólo ayudan al comprador inicial, la CHT mantiene la propiedad a un nivel asequible a perpetuidad, limitando el beneficio que los compradores puedan sacar al vender la casa. Según los términos de los contratos de alquiler con derecho a venta del CHT, los propietarios tienen derecho a toda la equidad de su propiedad más el valor de mercado de cualquier mejora capital que hayan obtenido. Sin embargo, sólo tienen derecho a un 25 por ciento de cualquier aumento en el precio de la vivienda, y no tienen derecho a nada por el aumento del valor del terreno.

Este modelo da acceso al comprador a los beneficios que reporta el tener una casa en propiedad, entre ellos desgravaciones fiscales, la mejora económica que supone la equidad de la propiedad, y unos costes de vivienda estables, y que de otra manera estarían fuera del alcance de sus posibilidades. A cambio, el comprador sacrifica la posibilidad de conseguir ganancias extraordinarias. Un estudio de venta de casas de asociaciones vendidas a una segunda generación de compradores demuestra que éstos estaban obteniendo beneficios netos de un 29% del total del dinero que habían invertido. “No supone una ganacia astronómica,” comenta la directora ejecutiva de la CHT Brenda Torpy. Pero la mayoría de propietarios de la CHT no habrían podido comprar sus casas de no ser de esta manera.

“Estamos intentando que la mayor parte del terreno no se concentre en manos de una minoría adinerada”, cuenta Torpy.

La CHT, que ha visto pasar varios gobiernos locales, se ha convertido en una fuerza de creciente importancia en el mercado inmobiliario de Burlington y en los condados de alrededor,. Tras 25 aňos, la asociación tiene a 2.100 familias viviendo en sus casas, pisos y apartamentos, esparcidas por toda la zona y no concentradas únicamente en focos de pobreza. Desde la unión en el 2006 del Burlington Community Land Trust y de la Lake Champlain Community Development con la CHT, la asociación se ha convertido en una de las mayores proveedoras de propiedades de alquiler.

La CHT llama la atención no sólo por su tamaňo sino también por la promoción que hace del poder de la comunidad. Los arrendatarios y los propietarios de la CHT votan para elegir a la junta directiva y forman parte de ésta, junto a delegados del gobierno y otros residentes de la ciudad que tienen conocimientos técnicos, como arquitectos y urbanistas. El sistema está diseňado de manera que todas las partes interesadas tengan voz y voto, lo que lo convierte en un experimento de autogobierno democrático y a la vez en un programa de vivienda asequible.

Booms pero sin quiebras

La CHT emplea varias estrategias para asegurarse que su modelo tenga éxito, incluso en época de vacas flacas. Ofrece viviendas por debajo del nivel de mercado –normalmente a la mitad del precio de una unidad similar en el mercado abierto. Al contrario que algunas compaňías de créditos hipotecarios de dudosa reputación “nosotros no vamos a permitir que nadie se arriesgue con según que hipotecas” comenta Chris Donelly, director de relaciones comunitarias de la CHT. Y si los miembros se meten en problemas, la asociación les ayuda. “No se trata de sacarles las castaňas del fuego,” dice Donelly. “Se trata de apoyar al propietario.”

Un estudio llevado a cabo en Diciembre demuestra que el índice de ventas judiciales entre los miembros de 80 asociaciones de vivienda de los Estados Unidos es 30 veces más bajo que la media nacional.

Los arrendatarios de las propiedades de alquiler también se benefician del compromiso de la CHT con la accesibilidad a la vivienda y el desarrollo de la comunidad. Mediante ayudas y subsidios, y ya que no buscan beneficios, la CHT puede permitirse mantener los alquileres hasta un 30 por ciento por debajo de la tasa de mercado, y aún así mantener estándares de construcción que respetan el medio ambiente con rigor y establecer un fondo para cubrir futuros gastos de mantenimiento y reparación. La asociación arregla edificios que otras compaňías que buscan un beneficio no arreglarían. “Si un fuego destruye un bloque de pisos, somos nosotros los que acudimos al rescate de la vecindad”.

“Vamos a administrar estas fincas de por vida” comenta Donnelly.

Los defensores de la vivienda en Burlington han creado un modelo sostenible de vivienda asequible mediante políticas acertadas y la creencia de que la vivienda es más un derecho humano fundamental que un artículo de consumo. Su modelo esta siendo imitado por todo el país. Existen 200 en los Estados Unidos hoy en día, incluso en ciudades tan grandes como Atlanta y Cincinatti. La ciudad de Washington está en plena creación de una asociación de 1000 casas que cuenta con el consejo y el apoyo de la CHT. La mitad de todas estas asociaciones nacieron en los últimos siete aňos.

De vuelta en Burlington, el principal obstáculo para la expanxión de la CHT es el dinero. La asociación depende de los programas, ayudas y donativos del gobierno para la creación de nuevas propiedades. “Construimos unas 25 propiedades nuevas cada aňo, y llevamos a cabo de 25 a 30 reventas. Fácilmente podríamos vender 100 propiedades al aňo si tuviesemos suficiente capital asequible. Se ha demostrado que el modelo funciona. Es como hecho a medida. Sería una manera estupenda de llenar el vacio inmobiliario sin los problemas que estamos viendo a nivel nacional,” comenta Donnelly. Pero la financiación pública en los últimos aňos se ha mantenido inmovil o ha decaido, y la mala situación económica general hara más dificil encontrar otro tipo de financiación.

Donnelly espera que los problemas recientes del mercado inmobiliario convencional y algunos defensores internacionales ayuden a despertar más interés en el modelo de asociación de tierras.

En Octubre, el CHT recibirá el World Habitat Award (Premio del Habitat Mundial, en espaňol) en el encuentro anual de la organización HABITAT de la ONU, que se dedica a la vida sostenible. El premio es uno de sólo dos que se conceden cada aňo. Donnelly se muestra orgulloso de este logro. “Es como el premio Nobel de vivienda y desarrollo sostenible.”

Daniel Fireside escribió este artículo como parte de Purple America , en la edición de otoňo 2008 de la revista Yes!. Daniel es crítico literario de la revista Dollars & Sense, . Una versión anterior de este artículo apareción en

Está interesado en unirse al consorcio de tierras de su ciudad o en crear uno? Póngase en contacto con la National Community Land Network (Cadena nacional de consorcios de tierras, en espaňol).