Una Fiduciaria Immobiliare della Comunità che mantiene prezzi accessibili – per sempre

Colpisce molto invece che nessun proprietario sia in condominio sia di case acquistate in cooperativa attraverso la Vermont-based Champlain Housing Trust (CHT) abbia subito un processo di ri-acquisizione dell’immobile nell’ultimo anno. Nemmeno le famiglie in affitto in più di 1600 appartamenti del CHT hanno avuto da preoccuparsi di possibili sfratti a causa della liquefazione dei mutui. Questo tipo di curriculum ha portato ammirazione internazionale al CHT ed ha sostenuto una rivoluzione nella politica delle case a prezzi accessibili.

Negli ultimi 25 anni il CHT è divenuto uno dei maggiori fornitori di alloggi sostenibili nell’area delle tre contee che circondano Burlington, la città più estesa dello stato, e posto ove gli alloggi sono tra i più cari ed il mercato degli affitti asfittico.

L’origine dell’idea base ha preso forma alla fine degli anni ’70, mentre l’ambientalista Rick Carbin fondò il Vermont Land Trust per conservare degli spazi aperti, coloro che al momento erano impegnati nello sviluppo immobiliare comperavano fattorie. Invece di comprare e mantenere terreni rurali, come molti trust fanno, il trust comprò proprietà abbandonate o sottosviluppate alla periferia urbana cedendole poi, anche con profitto, ma vincolando l’acquirente sul limite al futuro sviluppo di tali aree.

Poi, nei primi anni ’80, ricchi speculatori venuti da fuori spinsero in alto il mercato immobiliare di Burlington. Residenti di vecchia data appartenenti alla classe operaia furono così spinti fuori dalle loro case e sradicati dal contesto sociale del vicinato.

La frustrazione raggiunse il massimo grado quando la classe politica si ritagliò un accordo con un grande investitore per costruire grandi palazzi sullo scenico lungomare cittadino.

Il cittadino disgustato dal piano di privatizzazione di spazi pubblici elesse, con una sonante vittoria elettorale, come sindaco Bernie Sanders, un fastidioso socialista, e la sua variegata coalizione progressista.

Il neo-sindaco e la sua coalizione rapidamente cercarono di sviluppare delle istituzioni che avessero un impatto duraturo. Con il supporto del comune di Burlington e 200000 dollari di capitale iniziale fondarono nel 1984 la Burlington Community Land Trust come organizzazione non-profit indipendente. Il trust fu incaricato di promuovere la sostenibilità della proprietà immobiliare in città, viceversa la Lake Champlain Housing Development Corporation, fondata contemporaneamente, si occupò delle aree in affitto alla periferia di Burlington.

Le due organizzazioni si fusero nel 2006 a formare la non-profit CHT.

Il trust divenne quindi il motore dello sforzo per una politica delle case sostenibile – una organizzazione che ricongiunge in qualche modo la divisione ideologica tra l’imperfetto-libero -mercato ed il pesante-intervento-governativo. Sia i Democratici che i Repubblicani trovarono molto difficile opporsi ad un progetto che mira alla possibilità di possedere una casa in maniera sostenibile ed offre agli affittuari a vita un “pezzo del sogno americano”

Fiduciaria Immobiliare 101

La compravendita di un terreno per mezzo di una fiduciaria immobiliare inizia con l’acquisizione da parte della fiduciaria di una parcella via acquisto, ri-acquisizioni da insolvenza, riduzioni della tassazione, donazioni. L’organizzazione organizza la costruzione di una unità immobiliare su questa parcella qualora non ce ne sia già una, di seguito vende la costruzione mantenendo la proprietà del terreno su cui è costruita.

I nuovi proprietari prendono in affitto il terreno per una somma nominale (per esempio 25 dollari/mese), di solito per 99 anni o finché la casa sarà rivenduta.

Questo modello supporta la possibilità di avere case a prezzi sostenibili. In primo luogo i compratori devono essere nella condizione di basso reddito. In secondo luogo il prezzo della casa è ridotto in quanto non comprende quello del terreno su cui è costruita. Terzo l’organizzazione lavora in cooperazione con le banche per ridurre il costo del mutuo includendo il capitale del terreno nel calcolo del mutuo stesso. In questo modo si riduce la dimensione dell’anticipo necessario per l’acquisto, i costi di chiusura, e viene a meno la necessità di accendere una assicurazione privata a copertura del mutuo. Alla fine dei conti l’organizzazione riesce a tagliare i costi di una casa del 25% o più.

Per molto tempo l’acquisto di una casa da parte di Bob Robbins membro del CHT fu l’unica possilità percorribile. “non avevamo accesso a finanziamenti per l’anticipo di una casa sul mercato normale, e con il nostro reddito, non avevamo sufficienti garanzie per accendere un mutuo con delle banche” dice Bob Robbins. Attraverso il CHT fummo in grado di comprare una casa da 99000 dollari con soli 2500 dollari di anticipo.”

Al contrario dei programmi federali di sostegno che aiutano soltanto l’acquirente iniziale, il CHT mantiene la proprietà a prezzi sostenibili perpetuamente impedendone l’acquisto, quando in vendita, da parte di compratori che intendono solo trarne profitto. Secondo i termini di contratto di affitto del CHT i proprietari riprendono tutto il loro capitale più il valore di mercato di ogni aumento di capitale abbiano maturato. Tuttavia essi ricevono solo il 25% di qualsiasi incremento di valore della casa e nessuno guadagno sul terreno su cui insiste.

Questo modello garantisce l’accesso dei compratori ai benefici della condizione di proprietario immobiliare altrimenti aldilà dei loro mezzi, incluse deduzioni fiscali, accumulazione di ricchezza attraverso il capitale, ed un costo stabile della casa. In cambio questi rinunciano alla possibilità di guadagni inaspettati. Uno studi su case gestite da tali organizzazioni mostra come case vendute ad una seconda generazione di membri hanno fornito ai venditori un guadagno netto del 29% su i soldi da loro investiti “questi non sono profitti astronomici”, dice Brenda Torpy direttore esecutivo del CHT. Ma molti proprietari membri del CHT non avrebbero mai potuto comprar casa altrimenti.

“Noi stiamo cercando di fermare la concentrazione di terreni nelle mani di una minoranza ricca” dice Torpy.

Nonostante il succedersi delle amministrazioni locali il CHT è diventata una forza sempre più importante nel mercato immobiliare di Burlington e delle vicine contee. Dopo 25 anni il Trust raccoglie più di 2100 famiglie che vivono nelle sue case, condomini, appartamenti, non concentrati in tasche di povertà ma disseminate sul territorio. Dalla fusione del 2006 della Burlington Community Land Trust con la Lake Champlain Community Development Corporation a formare il CHT, l’organizzazione è diventata uno dei maggiori gestori di case in affitto dell’area.

Il CHT non è importante solo per la sua dimensione, ma anche per la promozione della partecipazione al processo decisionale. I suoi affittuari e proprietari votano e vengono eletti, quindi partecipano alla Direzione assieme a funzionari governativi e residenti con specifiche capacità tecniche, come architetti ed urbanisti. Il sistema è congegnato in modo che tutti coloro che hanno interessi in gioco abbiano voce in capitolo e votino, costituendo un vero e proprio esperimento di autogestione democratica accanto ad un sistema per garantire la sostenibilità del diritto alla casa.

Modello di successo senza esplosioni

CHT adotta diverse strategie per garantire che il suo modello regga anche in tempi difficili. Offrono case al disotto dei prezzi di mercato - tipicamente metà del prezzo di una unità comparabile sul mercato “normale”. Al contrario delle politiche di alcuni oscuri broker bancari, “noi non lasciamo che la gente accenda dei mutui rischiosi”, dichiara Chris Donnelly, direttore delle relazioni comunitarie del CHT. E se uno dei residenti incorre in problemi finanziari, l’organizzazione lavora con loro. “Non tiene per mano” dice Donnelly. “Ma sta accanto al proprietario di casa”

Uno studio condotto in dicembre mostrava come la percentuale di procedure di rientro di mutui insoluti tra i membri di 80 Trust immobiliari negli States fossero 30 volte inferiori alla media nazionale.

Gli affittuari nelle proprietà del CHT beneficiano inoltre dell’impegno alla sostenibilità e delle strutture comuni. Aiutando l’ottenimento di sussidi e fondi, non cercando in esso profitto CHT è in grado di mantenere gli affitti fino al 30 % in meno rispetto al mercato, considerato anche che il trust usa i più aggiornati e rigorosi standard ambientali e risparmia fondi per il futuro mantenimento degli immobili. L’organizzazione sistema immobili che compagnie profit non toccherebbero. “Se un incendio distrugge un isolato noi siamo i primi a correre a sistemare la zona”, dice Donnelly, “noi ci prenderemo cura di questi posti per sempre”, aggiunge. I difensori del diritto alla casa di Burlington hanno creato un modello sostenibile per case a prezzi accessibili per mezzo di politici acuti e l’idea forte che la casa è undiritto fondamentale dell’uomo piuttosto che un bene. Il loro modello è stato copiato in tutta la nazione. Ci sono 200 organizzazioni di questo tipo negli USA oggi, incluse grandi centri come Atlanta e Cincinnati. Washington, D.C. è nel bel mezzo della costruzione di 1000 case secondo questo modello con supporto e consulenza da parte del CHT. La metà di questi trust sono partiti negli ultimi 7 anni.

Torenando a Burlington, il maggior ostacolo all’espansione del CHT sono le finanze. Il trust si appoggia ai programmi governativi, ai fondi alle donazioni per aumentare il patrimonio immobiliare che viene gestito secondo questo modello. “Costruiamo circ a25 nuove case l’anno, e ne rivendiamo dalle 25 alle 30”. Potremmo facilmente venderne 100 l’anno se avessimo accesso sufficienti finanziamenti agevolati. Il modello è stato testato e funziona. È aumentato in scala. Sarebbe un bel modo di venire incontro ai bisogni senza i problemi che vediamo a livello nazionale” sostiene Donnelly. Ma il finanziamento pubblico è fermo o diminuito negli ultimi anni, e la virata economica recente renderà più difficile trovarne degli altri.

Donnelly spera che i recenti problemi del mercato convenzionale della casa e qualche pubblico riconoscimento internazionale possa generare un maggior interesse nel modello della trust land.

Ad ottobre la CHT avrà l’onore di ricevere il World Habitat Award durante l’incontro annuale del UN-HABITAT, l’agenzia mondiale che si dedica ad un avita sostenibile. Il premio è uno dei soli due che vengono conferiti ogni anno. Donnelly è orgoglioso del traguardo. “è come il Nobel per lo sviluppo ed il diritto alla casa sostenibile”.

Daniel Fireside .